Квартира, купленная по военной ипотеке, попадает сразу под два залога: у банка, выдавшего кредит, и у Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека». Оба обременения возникают в силу закона — с момента государственной регистрации права собственности. Разбираем, чем они отличаются, когда снимаются, что меняет увольнение и почему продать такую квартиру можно только после погашения обоих залогов.
Основная норма — пункт 4 статьи 77 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке». Жильё, приобретённое с использованием целевого жилищного займа (ЦЖЗ) и кредитных средств банка, считается находящимся в залоге в силу закона одновременно у кредитора и у Российской Федерации в лице органа, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы. Момент возникновения обременения — государственная регистрация права собственности участника НИС.
Та же конструкция продублирована в пункте 18 Правил, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 15.05.2008 №370, — для случаев, когда ЦЖЗ идёт на первоначальный взнос и (или) на погашение обязательств по ипотечному кредиту.
Залоги не равны между собой. Закладная в пользу Российской Федерации не выдаётся, а требования государства удовлетворяются после удовлетворения требований банка. Практический смысл прост: при обращении взыскания первым в очереди стоит банк, вторым — государство.
Само появление залога в пользу РФ объясняется природой займа. По статье 14 закона №117-ФЗ ЦЖЗ предоставляется под залог приобретаемого жилья и является беспроцентным только на период прохождения военной службы, а часть 2 статьи 11 прямо относит возврат ЦЖЗ к обязанностям участника накопительно-ипотечной системы. Государство даёт деньги возвратно и обеспечивает возврат залогом. Как устроена сама система накоплений, разобрано на странице военная ипотека; размер накопительного взноса на 2026 год — 411 184,90 руб.
Два залога снимаются по разным основаниям и в разные сроки. Залог в пользу банка погашается после полного погашения ипотечного кредита — по обычной ипотечной процедуре. Залог в пользу Российской Федерации снимает Росвоенипотека, направляя в Росреестр электронное заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке.
Официальный порядок Росвоенипотеки называет закрытый перечень оснований для такого заявления. Во время службы это полный возврат средств ЦЖЗ либо достижение 20 лет и более общей продолжительности военной службы при полностью погашенном ипотечном кредите. После увольнения — получение сведений от федерального органа об исключении из реестра участников с правом на использование накоплений и отсутствие задолженности по ЦЖЗ. Отдельное основание — реализация жилья по решению суда или в рамках банкротства.
Сроки тоже зафиксированы. Обращения рассматриваются в течение 30 рабочих дней с даты поступления в Учреждение обращения, полного комплекта документов, сведений или денежных средств в счёт погашения задолженности по ЦЖЗ. После подачи заявления Росреестр гасит запись о залоге в течение 3 рабочих дней.
Отдельная норма — пункт 91 Правил №370: при прекращении договора ЦЖЗ в связи с выполнением сторонами обязательств уполномоченный орган сам совершает действия по погашению регистрационной записи об ипотеке.
Ключевая развилка — есть ли у военнослужащего основания из части 1 статьи 10 закона №117-ФЗ. Если есть, ЦЖЗ возврату не подлежит, и снятие залога РФ идёт по «спокойному» сценарию.
К таким основаниям закон относит общую продолжительность военной службы 20 лет и более, в том числе в льготном исчислении. Также увольнение при выслуге 10 лет и более по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, по состоянию здоровья в связи с признанием ограниченно годным, в связи с организационно-штатными мероприятиями и по семейным обстоятельствам. Отдельные основания — гибель или смерть участника и признание не годным к военной службе.
При льготном сценарии вернуть придётся только так называемые излишне перечисленные средства — платежи, которые Росвоенипотека перечислила банку уже после возникновения основания для исключения из реестра. Проценты на них не начисляются (п. 77 Правил №370). Если такие средства не возвращены в течение 6 месяцев, начинают начисляться пени 0,1% за каждый день просрочки, а через 12 месяцев Учреждение может обратиться в суд.
Независимо от основания увольнения действует одна и та же обязанность: уведомить Росвоенипотеку о факте увольнения в течение 5 рабочих дней со дня издания приказа и сообщить почтовый адрес и адрес электронной почты для направления материалов по взаиморасчётам (п. 74 Правил №370). Сведения о статусе службы и связанных с ним выплатах удобнее уточнять заранее, до подачи рапорта.
Если основания из части 1 статьи 10 закона №117-ФЗ не возникли, участник возвращает уполномоченному органу средства ЦЖЗ и излишне перечисленные средства (п. 75 Правил №370). По официальному разъяснению Росвоенипотеки, в сумму ЦЖЗ входят первоначальный взнос и ежемесячные платежи, перечисленные в погашение обязательств по ипотечному кредиту. Остаток задолженности перед банком военнослужащий гасит самостоятельно.
Срок возврата — не более 10 лет со дня увольнения, ежемесячными платежами (ч. 2 ст. 15 ФЗ №117-ФЗ в редакции ФЗ №422-ФЗ от 04.11.2022). График возврата задолженности Учреждение направляет в течение одного месяца со дня закрытия именного накопительного счёта; этот график — неотъемлемая часть договора ЦЖЗ. Платежи вносятся едиными ежемесячными платежами начиная с первого процентного периода, указанного в графике.
Проценты начисляются не всем. Они предусмотрены только при увольнении по «негативным» основаниям статьи 51 ФЗ №53-ФЗ — это, например, лишение воинского звания, приговор к лишению свободы, невыполнение условий контракта, отказ в допуске к государственной тайне, отчисление из военной образовательной организации, вопросы гражданства. В этом случае проценты начисляются ежемесячно на остаток задолженности со дня увольнения и до дня окончательного возврата, по ставке, установленной конкретным договором ЦЖЗ. Единого числового значения ни закон, ни Правила №370 не задают — цифру нужно смотреть в своём договоре.
Росвоенипотека отдельно поясняет: уволенные после 18 марта 2017 года по основаниям, не входящим в «негативный» перечень, возвращают средства ЦЖЗ без уплаты процентов. Перед подписанием нового контракта на СВО или подачей рапорта на увольнение имеет смысл заранее понять, к какой группе относится ваше основание.
Дисциплина платежей важна. За нарушение сроков начисляются пени 0,1% суммы просроченного платежа за каждый день, а если платежи не вносятся 6 месяцев со дня направления графика, Учреждение обращается в суд за взысканием долга и в течение 5 рабочих дней извещает об этом банк. Отдельным пунктом Правил предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество.
Досрочный возврат разрешён — полный или частичный (пп. 86-88 Правил №370). Частичный досрочный возврат не уменьшает размер ежемесячного платежа, а сокращает срок возврата задолженности. Отдельных штрафов за досрочное погашение Правила не содержат.
Позиция Росвоенипотеки однозначна: сделку, направленную на отчуждение жилого помещения, — куплю-продажу, мену, дарение, завещание — участник НИС может совершить только после погашения обоих залогов. Это согласуется с общим правилом пункта 1 статьи 37 ФЗ №102-ФЗ: заложенное имущество отчуждается лишь с согласия залогодержателя, а здесь залогодержателей два.
Процедура в период службы описана в официальном разъяснении пошагово. Сначала участник направляет в Учреждение заявление о намерении произвести полное погашение задолженности по ЦЖЗ. В ответ приходят сумма и реквизиты, а Учреждение прекращает перечислять платежи банку — с этого момента ипотечный кредит военнослужащий гасит сам.
После возврата средств подаётся заявление о погашении залога в пользу Российской Федерации с приложением заверенной в воинской части справки о том, что служба продолжается. Затем Росвоенипотека направляет заявление в Росреестр, и запись об ипотеке гасится. Банковское обременение снимается отдельно — после полного погашения кредита.
Важный плюс такой схемы: возвращённые средства ЦЖЗ вновь поступают на именной накопительный счёт участника, и при продолжении военной службы по контракту заём можно получить повторно — уже на другое жильё. Оценить финансовую сторону сделки заранее помогает калькулятор.
Чего в законе нет — так это механизма продажи с сохранением обременения или перевода долга по ЦЖЗ на покупателя. Такие схемы встречаются на коммерческих сайтах, но официальными разъяснениями не подтверждаются. Ориентироваться стоит на порядок Росвоенипотеки и нормы Правил №370.
При гибели или смерти участника полученный ЦЖЗ засчитывается в счёт обязательств государства перед участником и не подлежит возврату членами его семьи, а при их отсутствии — родителями (усыновителями) и детьми (ч. 2 ст. 12 ФЗ №117-ФЗ).
Более того, в случаях гибели, а также при признании военнослужащего не годным к военной службе (п. 4 ч. 1 ст. 10) уполномоченный федеральный орган единовременно начисляет на именной накопительный счёт сумму, равную задолженности по ипотечному кредиту с учётом процентов, и досрочно исполняет обязательства перед банком. Это снимает и банковское обременение тоже. Портал «Объясняем.рф» подтверждает: при увольнении по ранению или по состоянию здоровья военная ипотека погашается за счёт средств НИС.
При принудительной реализации жилья на публичных торгах в ходе исполнительного производства запись об ипотеке в пользу РФ гасится после получения Учреждением от победителя торгов договора купли-продажи либо его нотариально заверенной копии (п. 91 Правил №370).
Если использовался материнский капитал, жильё оформляется в общую собственность семьи в течение 6 месяцев после снятия обременения.
Раздел при разводе — зона расхождения. Росвоенипотека придерживается позиции, что средства ЦЖЗ имеют целевое назначение, не являются доходом военнослужащего и не входят в совместно нажитое имущество. При этом Учреждение само признаёт: судебная практика складывается так, что квартиры, приобретённые в рамках НИС, суды зачастую признают совместно нажитым имуществом и делят между супругами.
Перед любыми планами по продаже или досрочному закрытию займа полезно свести всю фактуру в одну таблицу: какие именно залоги зарегистрированы, какая сумма ЦЖЗ числится за вами и какое основание увольнения указано в приказе. От этих трёх пунктов зависят и сроки, и деньги.
Обращения по снятию залога в пользу Российской Федерации адресуются в Росвоенипотеку и рассматриваются в течение 30 рабочих дней; банковское обременение снимается отдельно, через банк-кредитор, после полного погашения ипотечного кредита. Кадровые вопросы, связанные с контрактом и статусом службы, решаются через воинскую часть или пункт отбора.
Оставьте заявку — специалист ответит на вопросы, рассчитает выплаты и запишет в пункт отбора.
Оставить заявку →4 коротких вопроса — и специалист рассчитает вашу выплату (до 4 500 000 ₽)
